“旅游＋地产＋养生” 运营又贵又没利，但不妨碍它看起来又酷又美！

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目前中国60岁以上的老年人口已经超1.85亿，到2050年前后中国的老年人口将达到峰值的4.8亿左右，分别占亚洲老年人口的2/5和全球老年人口的1/4。中国养老压力之重、服务需求潜力之大，市场前景之广，不可小觑。巨大的“银发经济”市场随即出现，根据国家老龄办的数据，养老服务市场需求在3万亿元以上。于是，地产大鳄、企业巨头为何纷纷抢滩养生养老地产，养老地产正成为继住宅、商业地产、旅游地产之后的又一个热点。

但，在这巨大商机的背后，养生养老产业前景如何？来看投融界笔者是怎么定义的。

看起来很美

“旅游+地产+养生”渐成热点

长三角地区近年来经济保持着高速发展，社会养老需求大，产业投资环境好，备受外资的青睐，是养老产业国际化合作项目的聚集地，区域内形成了以上海为中心，江苏、浙江为两翼的“环沪养老产业带”。其中浙江省民营经济实力强，外商投资力度大，CSC写意健康咨询公司已登入杭州，由IDG资本、红杉资本等投资控股的雅达国际投资集团在乌镇建设国际健康生态休闲产业园，投资总规模或达100亿元。

此外，在浙江市场，也有金色年华、绿城·蓝庭等养老地产项目，桐乡两大养老地产项目加起来，总量逼近1万亩，”养老地产”可谓规模惊人。

但并非每个进场者都能捞到金子，由于对整个养老产业缺少全盘考量，许多进场者对养老服务产业的市场前景报以不确定的态度，进而轻易陷入“盖个房子养老”的纯房地产项目思维。 “养老地产技术台阶很高，要求有跨行业整合能力”，从需求上看，传统养老地产业态已不能满足现代人日益增长的养老需求，“旅游+地产+养生”此类复合型养老度假基地的开发渐成热点。数据显示，以“旅游”“度假”“养生”等为切入点的养老地产项目也呈爆发式增长态势。截止日前，2015年投融界平台的养老地产项目已达246个，近乎为往年数量之总和，资金缺口约为367亿。

专家称，复合型养老度假基地的要义在于，发挥自然生态环境和文化资源底蕴的优势，重点在改造好的山地、湿地公园周围以及生态环境优美的区域，将以养老地产模式，在土地规划、税费优惠、财政补奖、投资权益等方面全面“发力”，以合作、合资、独资等方式鼓励社会资本进入养老机构，兴建一批老年公寓、养老城、老年农庄、特色生态老年休闲区，为老年人提供候鸟式度假养老服务，发展连锁性度假式养老服务基地，集老年旅游、老年观光、老年养生、老年保健、老年娱乐等功能于一体的度假式养老服务消费地。

运营痛点多

融资困难，投入大，回报周期长

尽管众多企业及资本进军养老地产，发力打造复合型养老度假基地，但痛点仍旧不少。

首先，项目融资困难。受计划经济模式的长期影响，社会对推进养老服务产业的社会化发展还缺乏理论与实践的积淀。人们还是习惯于把发展社会养老简单地看成是政府的职能与责任，将养老服务的主体定位于政府机构，将社会养老定位于纯福利性、公益性和微利性的社会事业。没有认识到可以把养老服务作为一项产业来培育和发展的重要性和必要性，因而工作上缺乏积极性与主动性。从政府来，缺乏对发展养老服务产业的重要性的舆论宣传与政策诱导；从社会投资者来看，缺乏对于发展社会养老产业广阔空间与市场的认识；从农村实际情况来看，广大农民缺乏自主创业兴办养老服务产业的能力与条件。加之农村本身基础设施条件差，开发起来困难，投资风险大，这些都使得建立和发展养老地产的投融资行为变得不那么容易。

此外，前期投入大、盈利问题也是摆在企业面前的困局。业内人士指出，自然环境规划开发、完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

另有专业人士称，养老地产目前在全国都处在尝试探索期，都缺乏成熟的模式和服务机构。养老地产的困顿让一些人开始试水把养老地产和相对比较成熟的旅游地产嫁接在一起，目标客户群的重叠和经营过程中的相互融合使得这两个概念在开发和推广过程中结合成为可能。（完）