【创业公寓决策参考】“米果”，运营商转型打造的白领居住、办公社群公寓

2016-03-01 19:24 产品逻辑

@变革家（Reformer)，专注创业项目拆解，帮股权投资者把好第一关！平台方、领投方、项目方各有动机，经常让股权投资者成为“接盘侠”。@变革家让您更全面考虑问题和尽可能的规避风险！2016年2月1日起，变革家启动“项目分析众包”，和更多专业人士一起为您提供更多元更专业项目投资视角，让您“不纠结”的决策！优质服务需要您的鼎力支持！包养请点击链接：https://jinshuju.net/f/SUptzA

经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@弓长颖对“米果”的相关报道，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

看到“米果”这个名字，我先想到的是米粿，分青白两种，好像西湖边的白娘子和小青。

然而，“米果”（微信号：miguohome）并不是用来吃的，他们做的是精装修的白领社群公寓，目前有分布式 “米果家” 与集中式的 “米果公寓” 两种，集中式公寓计划打造成居住、工作一体的智能化社区，首期在 10月份开张，配套 App 也会同时上线。

房地产行业很重，进入壁垒相比于其他行业相对要高一些，尤其是对业主提供资产管理的公寓式租房模式。不仅涉及到经纪人（拿房、出房）的效率，还有对房屋本身的管理效率问题，包括房屋托管租赁、装修设计、租后管理维护，其中房源扩张和入住率之间的平衡是关键。

米果团队有着电商产业园区运营商的背景，创始人俞江六年来在杭州运营着东方电子商务园等 30 万平方的园区，入驻企业上千家。米果是他们新做的项目，其中集中式公寓也是由地铁沿线的商业地产改造，并不是建在住宅区。拿首期项目来说，一共 6000 方，融入智能概念（米果主做系统集成，引入智能硬件）。

公寓的 1-2 层 (占总空间 20%左右）是面向创业团队的服务型办公场所 “米果众创空间”，办公租金为 40/ 方 /月。除了独立的精装办公室外，有 400 方左右的开放式办公区域，200 个办公位向公寓住户免费开放。具体服务包括物业、IT 外包、人力资源、知识产权、以及创业商务服务，如财税、工商注册、咨询，融资服务（主要是债权融资以及众筹股权融资）。米果已与银行谈拢了合作，双方将面向入驻团队展开征信以及贷款方面的合作。

其余的 3-6 层（占 80%空间）则是公寓，150 个房间，设有 4 个户型 (Loft，双人间，单人间、套房）。租金水平是 2000-3500 元 /月，跟周边差不多。公寓设有健身区、公共厨房、咖啡吧、生鲜展示区等，准备开放做活动场地。集中式公寓的扩张一般比较慢，米果之后会与商用楼开发商合作，在设计阶段就介入，打造定制版的米果公寓。不过，这样的签约时间会比租房长一些，一般是 20年，6-7年翻新一次。从立项到使用预计花费 4-5 个月时间，成本在 1000 万左右。

米果的分布式合租公寓 “米果家” 则分布在杭州各区的地铁沿线或购物中心周边，设有五个服务中心，运营房源 1400 多间。租金在 1000-1800 元 /月，拿房成本在 2000-6000 元不等，会跟房东签 3-5年的房屋托管合同，每套房子的装修成本 5 万左右，据称目前出租率 95%。在服务方面，除了标准精装修、Wi-Fi、保洁、维修外，米果跟工商银行合作，面向租客提供订制的租房分期服务。

在盈利上，前期主要是租金差价（10%-40%）以及租金 12%的房屋管理服务费。之后租金会慢慢淡化，转向房东收取 10%的房屋资产管理费。

米果团队 60 人，公司于今年1月成立，3月业务上线，已获得地产背景的 3000 万 Pre-A 轮投资。今年主要在杭州地区试水，明年会拓展其他地区，比如武汉这样的二线城市，采用与当地运营商合作的方式，米果作为平台方，输出品牌与管理经验（米果称之为 “合伙人计划”）。这与 36 氪曾报道过的白领公寓品牌 “优客逸家”、“蘑菇公寓” 正在转型的方向也是一致的——吸引二房东到平台上来利益共享显然是更快速的扩张方式。不过，能不能落地跑通是一个问题，在这点上，链家旗下的 “自如”更谨慎一些，目前还是自营模式。（文/弓长颖来自36kr）

关于“创业公寓”的更多路演实录、投资建议和模式分析等重要决策参考信息请点击这里：http://biangejia.com/archives/tag/%E5%88%9B%E4%B8%9A%E5%85%AC%E5%AF%93