【创业公寓决策参考】马上办公：不做中国版WeWork，而是办公行业的Airbnb

2016-03-01 11:15 产品逻辑

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经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@弓长颖对“马上办公”的相关报道，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

去年，提供办公场地租赁服务的WeWork获得 3.55 亿美元融资，估值高达 50 亿美元。

WeWork 做的事是，用折扣价格租下整层写字楼，然后分隔成单独的办公空间，出租给愿意挨着办公的初创企业。除了办公场地，WeWork 还可以为小型初创公司提供办公设施、协作服务，以及其他便利服务。也就是说，WeWork 可以越来越像孵化器。

而在国内，一波波创业热潮也催生了大量的办公室短租需求，相应而生的是各路 WeWork 追随者。

今年3月初，万科高级副总裁毛大庆离职创业，创业的项目就是要打造中国版的 WeWork。而之前，地产大亨潘石屹发布了他首个互联网项目SOHO 3Q，做的也是 WeWork。而事实上，早在 2010 年，国内就有了类似 WeWork 的地方，比如上海静安寺附近的“联合创业办公社”。

另外，因为雷军投资 1 亿元一下子火了的 “小米公寓”YOU+ 国际青年公寓则从居住刚需切入，试图将年轻人、创业者的居住、工作、社交等需求一起解决。团队核心成员之一的苏菂是地标性创业咖啡“车库咖啡”的创始人。

在大家纷纷要做中国版 WeWork 的时候，“马上办公”则看到了做平台的机会。

今年1月上线的 “马上办公” 成立于上海，是一个办公室短租 O2O 平台，租客可以通过自己搜索或者委托马上办公团队寻找想要的办公场所，业主则可以发布房源。目前平台上有 300 多间经过装修，可以即租即用的小型办公室，平均每间 6-10 个工位，租期分为 1 天、1 个月、3 个月。

用户提交需求后，马上办公会给出 2-3 个备选，然后免费带用户进行线下带看。据称，线下签单转化率在 40%。带看团队会扩充至 10 人左右。邓连喜说，传统的租赁中介存在的问题是：1、存在虚假信息；2、租赁产品不标准；3、匹配效率低下。

马上办公对此的改进是，一方面线下验证拍照，保证真房源；另一方面，筛选出相对较标准的房源，以工位形式出租。而将前期的筛选放到线上，可以提高匹配效率。

邓连喜观察到，短租办公室的需求主要有四类：

创业起步阶段，预算有限；
过渡期临时办公需求，如搬迁等情况；
销售办事处，更多是制造业公司，需求是离客户更近；
项目 / 个人临时租用，如进行展会、调查等。

而随着互联网创业越来越热以及办公移动化，企业短租的需求与个人独立办公的需求还将越来越大。

在供应端，短租办公室产品也在不断增长。一方面，如上文所述，要做 WeWork 的还会大量涌现。另一方面，传统闲置的资源通过平台方式可以更高效地对接到需求。

供给也可以分为几个类型：

商务中心。邓连喜说，上海有大约 200 家商务中心，以工位计有 40 万，约 30 万平方米规模。其中最大的商务中心雷格斯，今年在上海要从 30 家商务中心扩张到 80 家，这些商务中心可以占到总供给的 20%；
有 40%在企业内部空置；
私人业主投资的写字楼，基本处于无管理状态。现在房地产不景气，业主也希望这部分资源能利用起来。这部分大概有 20%；
开发园区、孵化器等新型办公短租场所，占到 20%。

马上办公目前的盈利方式主要是向业主收取佣金，比例在 15%左右，之后会下调。而除了场地这样的硬性设施外，马上办公也会尝试提供软性的增值服务，比如线下沙龙等。但我个人认为，平台要深入到服务层面，有一定难度。提供场地是简单的，提供优质工作氛围则是一项系统工程。

当我问到 “现在做平台的机会点是什么” 时，邓连喜回答，一方面，现在互联网让信息的获取和推广都更高效了。另一方面，现在的办公室短租产品比以前更加标准化了，可以做成批量化的工位，而不是过去一间一间的办公室。而规模化可以让租用价格进一步降低。

CEO 邓连喜说，马上办公上线后有许多客户垂询，不过有的最终并未成交，其中地段匹配问题占大多数，也有的是因为团队人数较多而放弃。可以看到，虽然短租产品标准化了，但要把用户的需求也相对标准化是一个难点。另外，正如之前介绍的长租公寓平台 “九猪”那样，创业公司一开始就做平台，很难构筑壁垒。马上办公已经有了竞争者：北京有“场地汇”，深圳有“点点租”。

马上办公计划在半年之内覆盖到上海外环，并拓展北京市场。到年中预计有房源 1000 间（工位 1 万左右）。项目正在进行天使轮融资。（文/弓长颖来自36kr）

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