【创业公寓决策参考】资本如何玩转公寓创业？

2016-03-01 14:10 产品逻辑

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经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@金艳璐对青年公寓在资本投资领域的几种玩法盘点，并给出一个美国成功运作案例。仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

人人都在说互联网＋，几乎所有风口的创业都在思考如何将模式变的更轻？作为有着相当重资产的公寓行业，是一个想“飞”却很难“飞”起来的行业。

对于公寓行业而言，最重的部分莫过于资金链，即通过什么样的方式拿下房源？购置房源已经成为一种极其out的做法而普遍的是房屋托管，租期5到10年。包租后，对公寓进行标准化装修、家电入驻、统一管理已经成为绝大多数公寓创业的标配流程。

股权融资是主推力

从表象上看，公寓之火无非是因为有标准化的房源、强议价的房源、稳定的客户群、多重可能的附加值。

从资本的角度来看，公寓的火，是雷军的顺为基金烧起来的，2014年9月，顺为基金联合联创策源投资了一亿人民币给了YOU＋公寓，从而开启了公寓创业的吸金时代。2015年5月，魔方公寓宣布完成华平投资追加的B轮投资，总计金额近2亿美元；6月，青客公寓宣布完成由赛富亚洲领投、纽信创投等跟投的1.8亿人民币的B轮融资；具体融资，见表：

名称	地区	形式	投资方	轮数	金额
青年汇	上海	整租式	永宣联创	A	数千万人民币
YOU＋	广东、北京	整租式	时代地产	B	3000万美元
寓见	上海	分布式	联创策源、顺为基金	A	数百万美元
魔方公寓	上海	整租式	华平投资	B	2亿美元
新派公寓	北京	整租式	赛富基金	A	数千万美元
青客公寓	上海	分布式	赛富基金、纽信创投	B	1.8亿人民币
蘑菇公寓	上海	分布式	海通开元、平安创新投资基金	B	2500万美元
优客逸家	成都、武汉	分布式	经纬中国等	B	2200万美元

公寓创业为什么受资本热捧？青客公寓创始人金光杰表示，公寓的发展契合了中国城市化中的住房刚性需求，特别是面对年轻白领群。当下的公寓创业，已经不再是走“重租赁”的老路，而是实行前期的“房屋托管”，中期的“标准化装修”和后期的“租后服务”的模式。

而从具体的盈利点上来看，衡量公寓经营的两个指标，出租率和利润率上，大多数的品牌公寓表现良好。出租率一般可达九成以上，而利润率也相对稳定，资本回收期较传统房产投资产品来说短。近来颇受争议的YOU＋公寓，被吐槽是“用一间六七千的价格把学生宿舍租了出去”，如此颇不经济适用的公寓产品也有市场，可见住房刚需已经到了何种程度。

魔方公寓创始人葛岚表示，公寓租客和酒店租客最大的不同在于，公寓租客是有强黏性属性，因而在租后市场里，品牌公寓有着极大的空间，可供设计附加值产品，满足长尾需求。以魔方公寓为例，一家集中式公寓的管理人员可能只需要1名店长，外加2名辅助工作人员，相比酒店管理，人力成本极大程度节约了。

借鉴REITs

公寓行业在国内还是一个较为年轻的领域，相较于国外市场，中国市场真正的发展时间并不长。国外的公寓怎么玩？发轫于美国1960年代的REITs模式，即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表着全世界房地产领域最科学与先进的管理方案，提供着保障房地产领域六大环节（即资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）。在融资方面REITs有着巨大的优势，表现在风险低，回报率较高，经营科学。对于房地产企业而言，REITs的股权形式投资，并不会给他们带来债务负担；而相对于银行贷款，房地产企业的合约还款压力会大很多。

目前，REITs尚未本完全引入国内，并得到司法环境与税务环境的支持，但是在国内公寓行业创业中，已经可以初探到这样的构思。新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试，与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”，负责公寓的资本运作和物业收购。

基金和公寓如何各司其职？据悉，塞富不动产基金最早以每平方米2.2万的价格购买了北京CBD区域的森德大厦，并经过统一改装为新派公寓CBD店。之后，通过基金发行的方式，新派公寓CBD店被分拆给32名LP（有限合伙人），并允诺不低于3.5%的回报率。四年之后，以4万一平的价格回购。

在没有完全引入REITs，却充分借鉴的情况下，新派公寓的走出了一条稳定获取房源，并快速规模化、复制化的路径。新派公寓的目标人群是月收入1万到2万的白领人群，公寓均价在3000元到7000元。除了新派公寓以外，魔方公寓透露，自己也在试水REITs模式。

魔方公寓广州广纸路店

其他模式：公寓也众筹

除了吸纳风投之外，设计金融产品或者借势众筹平台也已经成为趋势。最早试水公寓众筹的是YOU＋公寓。今年3月，YOU＋公寓联合懒投资发布了一系列固定收益产品，年化收益从7.5%到12.5%不等；之后，其又联合众筹平台一米好地推出“预存租金”模式众筹。今年7月，魔方公寓也公布了自己的股权众筹加盟模式，联合人人投。举例来说：一个总投入为800万的项目，发起人确认投资后，只需投资20%（160万），即可获得30%的股份和收益，而剩余的资金由人人投进行专项融资。

事实上，由于P2P平台资金规模受限等原因，公寓众筹一直处于不温不火的状态，其筹措资金的能力和规模相当有限。

资本推动，公寓的未来

在衣食住行四大领域内，住房无疑是最重、也最难创业的一大门类。目前的这波公寓热潮兴起，不仅是借着互联网的东风，更应该说是借着早十年的房地产过度开发所起来的。大量的公寓，特别是整租式公寓，是通过改造的闲置资产，甚至是对改造某些不良资产起来的，从而降低了公寓开发的最大成品，房源成本。据魔方公寓创始人葛岚表示，由于长租公寓这个门类是近两年兴起，早年创业都没有相关法律法规进行约束管理，公寓也面临着并不自律发展的窘境，特别是热钱都进来后，公寓行业亟待合规化发展。

公寓行业兴起后，受到打压最厉害的莫过于酒店连锁行业。有消息透露，已经有多家品牌连锁酒店，如锦江系、格林豪泰准备试水公寓领域。未来，公寓行业无疑会迎来太多选手，无论是互联网的还是传统的。中国有2亿的流动人口，这个香饽饽谁不想咬一口呢。（文/金艳璐来自创业邦）

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