【创业公寓决策参考】资本+模式+社交，长租公寓凭什么这么火？

2016-03-01 15:30 房产

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经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@金艳璐对长租公寓为什么火爆起来的3点原因分析，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

长租公寓是这两年的创业热点，火爆得让人出乎意料。前不久，有人吐槽雷军的顺为基金投资的YOU+公寓是“用6000块钱一个月的价格把一个学生公寓出租了出去”，尔后，舆论甚嚣尘上：有人觉得公寓实在太坑爹，光玩情怀没有用;也有人出来为公寓站台平反，认为公寓的发展尚在初期，应给予更多空间与机会。

据华创证券的研究报告《青年长租公寓：这是一片太平洋》显示，目前国内房屋租赁交易额在8000亿元上下，随着前十年房地产业的蓬勃发展，大量闲置房屋出现，数量达7300万套;另一方面，城市流动人口增加，90后进入职场，住房刚需增势明显，长租公寓的出现满足了这部分人对住房“不肯将就”的要求。

长租公寓为什么这么火?这背后究竟有什么推动力?从几个维度来梳理，主要原因不外是社会大环境、资本助推、本身模式的竞争力，以及与公寓本身社交属性的结合。撇开住房刚需和房价居高不下这样的大环境因素，我们来谈一谈资本和模式是如何助推长租公寓市场的。

第一重火爆：资本

火是从雷军的顺为基金烧起来的。2014年9月，顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代。

除了较常见的股权融资形式，长租公寓还在进行更加丰富的金融尝试：借鉴REITs。发轫于美国1960年代的REITs模式，即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)，代表着全世界房地产领域最科学与最先进的管理方案，提供保障于房地产领域六大环节(即资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)。在融资方面REITs有着巨大的优势，表现为风险低、回报率较高、经营科学。对于房地产企业而言，REITs的股权形式投资并不会给它们带来债务负担;而相对于银行贷款，合约还款带给房地产企业的压力会大很多。

目前REITs尚未被完全引入国内，也还没有得到司法环境与税务环境的支持，但是在国内公寓行业创业中，已经可以初探到这样的构思。新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试，与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即赛富不动产基金，负责公寓的资本运作和物业收购。

基金和公寓如何各司其职?赛富不动产基金最早以每平方米2.2万的价格购买了北京CBD区域的森德大厦，并经过统一改装为新派公寓CBD店。之后，通过基金发行的方式，新派公寓CBD店被分拆给32名LP(有限合伙人)，并允诺不低于3.5%的回报率。四年之后，以4万元一方平米的价格回购。

在没有完全引入REITs却充分借鉴的情况下，新派公寓走出了一条稳定获取房源并快速规模化、复制化的路径。2015年年初，由住建部下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确表示要积极推进REITs的试点。目前，魔方公寓也对外透露正积极试水REITs。

资本之火为品牌公寓实现品牌化、规模化运作提供了有力前提。目前国内二十多家品牌公寓占据的市场份额总共只有3%。

第二重火爆：模式

长租公寓找到了传统市场的痛点。就租客与房东来说，传统租赁市场上，租客的弱势地位比较明显，信息不对称，找房费时费力又被坑，房屋家电陈旧，交接和交租麻烦;而对于房东而言，租客难以管理、租期不稳定、房屋保洁难达到标准也是很头疼的问题。综上所述，租客与房东在租赁过程中的感受都比较差，《北京青年人才住房状况》研究报告显示，仅有26.31%的租客表示未曾受到权益侵害的问题。

对比传统租赁，互联网下的长租公寓首先提高了信息对称性，也就是提高房屋的出租率。长租公寓品牌大多提供线上看房服务，其标准化的图片拍摄给了大多数租客一个心理预期。

其次是标准化装修。品牌公寓的硬装软装统一，使得房屋与房屋之间的差异化缩小，降低了房屋的整体装修和维修成本。以蘑菇公寓为例，就是与海尔家电进行合作，对大小家电进行集中采购和标准化配给。

第三是公寓管理。针对不同房型、不同租期的租客进行有效管理和收租，特别是在一些细碎的收费服务上，如具体到每个房间的用电等。它们大多实行的是酒店管理模式，但在具体实施上却精简很多，一般提供一周一次的保洁服务。以魔方公寓为例，一家集中式公寓的管理人员可能只需要1名店长，外加2名辅助工作人员。

第四是它们的拿房形式，都实行的是较“轻”的模式，即包租模式，通过签订5〜10年的租赁合同，整体包租一栋楼或者一套房。前者被称为整租式公寓(更适合标准化)，而后者为分布式公寓。实行包租，解决了租赁中最重的一环，即如何拿房。

第五是金融合作。传统租赁市场“押一付三”，新兴的长租公寓面对更多元、更年轻的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇宝让租客可以每月向银行打入租金，以现金流为抵押获得低息贷款，蘑菇公寓因此得以提前一年获得租金，打通了现金流，实现了规模扩张。

总体来说，长租公寓走的是批发拿房、批发装修的路子，从中可以赚到从零售到批发的价差和溢价。如同魔方公寓创始人葛岚所言，公寓与租户是一个强需求的关系，因而一系列附加值产品可以被设计和打包，如保洁等O2O服务。

第三重火爆：社交

YOU+公寓成立之初，创始人刘洋表示，YOU+公寓是“住房+社交+创业”的聚集地。尽管有人对公寓的社交性表示怀疑，认为公寓的本质还应该是居住的舒适感，但不可否认，公寓确实笼聚了一批差不多年龄并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社会发展历史非常悠久，从经典美剧《老友记》中就可见一斑。而“公共空间”的概念在中国尚处于初级阶段，租客们更习惯关上房门做自己的事情。

为了撮合与营造公寓的社交属性，YOU+公寓实行“三不租”政策，即45岁以上不租，带小孩不租，不爱交朋友不租。更为“奇葩”的是它的社交考核制度，即每个月要认识10位公寓内的朋友，必须参加一次社群活动。

对比YOU+公寓的严苛租客社交章程，蘑菇公寓相对宽松一些。作为分布式公寓的典型代表，蘑菇公寓只是“友善地”把租客们的“性别、星座、爱好和工作”公之于众，以防止不爱天蝎座的偏偏遇上，头疼处女座的还要同一屋檐。

真社交也好，伪社交也罢，打通居住和圈子无疑是未来公寓发展的必经之路，让房子不再是简单的钢筋水泥，而是成为一个家的概念。相信这是所有的长租公寓所期望的。（文/金艳璐来自创业邦）

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