【创业公寓决策参考】互联网长租市场研究

2016-03-01 17:40 房产

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经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@Iris（从事互联网投资及分析业务，微信 835661681）、李诣（微信 155351325）根据媒体公开数据和行业人士交流整理所得互联网长租行业研究报告，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

旅行房屋租赁社区 Airbnb 共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资 YOU+ 国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。互联网改传统租房市场都有哪些方式？其中又有哪些新机会？

对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从 58 同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。

公寓品牌长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。集中式的公寓在一线城市获取房源会有很大的难度，从装修到开业的周期也较长，将商用房改为民用出租房后面临着降低收益的风险。但集中式公寓的品质可以更高，配套设施可以更完备，也很适合发展成创业孵化器的场所。分散式公寓在发展速度上会占有相对优势。

海外租房虽然目标用户群体较小，但是高额的租金和严重的信息不对称也带来了很广阔的市场空间，目前从事海外租房的国内创业团队都具有丰富的海外居住经验，房源方面英国是目前覆盖最多地区，美国其次。海外租房与国内长租情况不同，海外的房源代表了平台的竞争力，找到更多的优质性价比房源通过与留学中介、学生社团合作等可以有效的拓展业务。

租房领域在从信息化转到服务化的过程中，无论是哪种模式，对团队的线下能力都有着较高的要求，一方面快速的获取高质量房源，另一方面为租客做好租后服务，留住租客，并通过老客的认可获取更多的新客源。

下面我们系统了解下互联网改造传统租房市场具体情况。

长租市场后可以归为几个类别：

1.信息平台：如 58 同城、赶集网、搜房网等，已经进入了比较成熟的运营阶段，市场格局已经比较清晰。

2.中介服务平台：如亿家网、爱屋吉屋，会提供租房带看、租后管理服务，亿家网甚至会根据租客的喜好提供公寓化定制装修服务，并通过线下活动等方式促进租客间的社交行为。

3.公寓长租：公寓长租中又可分三种模式——公寓长租平台如蜗牛租房；集中式公寓如 YOU+；分散式公寓如蘑菇公寓。

4.办公租房：如 SOHO 3Q，集中式公寓也有在转为创业办公场地的趋势。

5.海外租房：如 6apt，主要面向出国留学人群提供租房信息服务。

租房行业市场概况

根据 58 同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为 2.5 万亿 RMB。

我国目前房屋空置率较高，仍然存在可拓展房源，《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告中显示了房屋空置情况：

租客方面，赶集网发布的《2013年租房市场报告》中显示：58%的人选择整租，42%选择合租。在所有租客中 42%为 20~24 岁，35%人为 25~29 岁，12%人 30~34 岁，8%人 35 岁以上，3%人 19 岁以下。

国内外长租相关的网站不完全统计有以下几类，后文将主要分析图中黑色字体的网站模式及运营情况。

长租服务平台

不同于 58 同城、赶集、安居客等房源信息平台，长租平台提供更多的服务，租客在线预约看房，爱屋吉屋、亿家网的经纪人会带租客线下看房，并提供低中介费或免中介费的租房服务。亿家网甚至会根据租客需求，提供定制化装修配置、租后保洁维修等服务。

公寓长租

目前国内出租房中公寓占比约 2~3%，且公寓品牌分散度较高，国内最大的公寓公司房源约 2W 套，北京约有 500 个整个的公寓品牌。2012年开始一批具有互联网思维的公寓长租品牌先后创立，目前互联网公寓长租网站主要有 3 种模式：

公寓租赁平台：如窝牛公寓以 B2C 的模式为租客提供多种品牌的公寓预约看房服务；

集中式公寓：如 YOU+、新派公寓等，集中式公寓获取房源难度较大，装修到开业周期约 3 个月，公寓的品质配套设施情况较好，未来也有向创业孵化器方法发展的可能；

分散式公寓：如蘑菇公寓、优客逸家，分散式公寓的优势在于可以低成本的快速获取更多房源。

从传统到互联网化的公寓租赁品牌

传统行业的公寓品牌也开始建立自己的公寓预定网站，经营、推广思路也开始发生变化：

分散式长租公寓——自如友家

链家旗下品牌，2011年北京成立，截止 2014年末，自如在京约有 2.5~2.6W 套房，约 10W 间房，房间平均每间比普通房源贵 300 元 /月。在 2~4月出租率约 90~95%，11~2月出租率约 60~70%，租客违约率约 30%。链家在京约 2W 名经纪人，开拓房源比较容易，自如 2014.10 开始开拓上海业务，截止 2014.12月末约有 20 套房源。

中高端中长租公寓——优帕克

2002年成立，主营业务为公寓出租及租后家政等服务。2011年开始布局线上自建在线租房网站并与去哪儿艺龙等合作，2014年开始与企业合作，提供商旅住宿服务，截止 2014年，11月在北京、上海两地实现市场化房屋租赁服务 3W 套、公租房代理经租 2W 套的业务规模，资产管理规模 1000 亿元。

集中式长租公寓——未来域

2010年由王宇创立在南京成立，团队来自万科，参与过魔方公寓创业，获得某地产基金数千万元投资，截止 2015.1 南京共 12 家店，上海有 4 家店。

华人海外租房平台

留学生海外租房主要途径：申请学校宿舍、通过留学机构租房、亲友介绍、选择国外租房中介。前 3 种方式比较安全可靠，受到更多认可。美国留学生入学后学校会发一个《租房手册》，加拿大一般均会为新生提供校内宿舍，澳大利亚在学校网站申请但价格会偏高，英国通过中介找房子要交中介费，法国可住学校宿舍私营学生公寓等，日本住宿有民间公寓大学宿舍等。

海外租房网站 Craigslist、Zillow、Airbnb 等已经处于成熟的运营状态中，一些国内团队专门为留学生、出国人士提供海外公寓长租、短租服务，可将租金降低 30~50%，同样找到了新的机会。

公寓长租：公寓长租平台提供在线预约订房服务，暂时未涉及租后服务。在房源上目前主要两种方式—与公寓房产公司合作获得公寓、房主或个人在线发布出租信息。

公寓短租：代表平台住百家的房源获取方式比较广泛。