【创业公寓决策参考】蘑菇公寓：标准化体验打造白领租房社区

2016-03-01 17:57 产品逻辑

@变革家（Reformer)，专注创业项目拆解，帮股权投资者把好第一关！平台方、领投方、项目方各有动机，经常让股权投资者成为“接盘侠”。@变革家让您更全面考虑问题和尽可能的规避风险！2016年2月1日起，变革家启动“项目分析众包”，和更多专业人士一起为您提供更多元更专业项目投资视角，让您“不纠结”的决策！优质服务需要您的鼎力支持！包养请点击链接：https://jinshuju.net/f/SUptzA

经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@沈超对“蘑菇公寓”的相关报道（报本篇报道的时间是2014年10月，现蘑菇公寓以正式转型为租房平台），仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

房屋质量价格不透明，找房子的时间和精力成本过高，房屋维修清洁太麻烦——一直以来白领们的租房痛点都很明确，但市面上长期没有人提供可靠解决。大概两年前，链家开始尝试运营 “自如友家” 和 “自如寓”，依靠 “房屋托管 + 标准化装修 + 租后服务” 三驾马车，在北京市场扩张影响。而在另一大流动人口城市上海，却还没有一个领导性的标准化公寓品牌，这给了蘑菇公寓这样的创业公司一个崛起的机会。

最近在上海的朋友，很多都已经知道了蘑菇公寓这个品牌。蘑菇公寓由地产背景出身的三位创始人联合创建，上线 8 个月，可出租房源已经实现由 0 到 4000 的增长，团队成员也由 20 人迅速成长到 200 多人，在广告推广很少的前提下，已经在白领群体中占据了不错的口碑。

总得来说，蘑菇公寓的模式与自如友家接近，主要包含了以下几个方面：

一、房屋批发转零售

蘑菇公寓会与房东签下 5 到 10年的托管合约（批发），对于托管的房子，则会进行一定的标准化装修（全宜家家具），再从空间和时间上进行拆分并出租给用户（零售）。在这个过程中，蘑菇公寓享受了两方面的盈利：

1、从批发到零售，中间会有一定的价差。

2、对房屋的再装修，可以创造一定的装修溢价。

白领租房的诉求无非是安全、舒适、价格可接受。安全和舒适性，依靠对房屋的标准化包装以及信息的充分披露来实现（从商圈到小区到房屋到租客，每个层面的信息都尽可能完善地展现，让用户自主筛选）。价格方面，则依靠批量拿房、批量获客的规模优势进行控制。目前蘑菇公寓的单间均价在 3000 元左右，还是略高于市面一般房源价格，但联合创始人龙东平透露，他们未来有信心把均价打到 2500。获客成本方面，将基于良好体验提升用户复购，在一个较长期限内，将营销成本尽量摊薄。龙东平表示目前蘑菇公寓的获客成本已经降到极低水平，约有 25%的新客来自老客推荐，相比于酒店业动辄 15%的分销成本已经极具优势。

二、可信赖的租客网络

蘑菇公寓会对租客信息做出验证，包括身份证、毕业证、工作证明等，试图打造一个可信赖的白领租房社区，打消用户对合租对象的顾虑，并赋予用户选择合租人的权利。

蘑菇公寓会采集已入住租客的工作、性别、星座、兴趣爱好，新加入租客可以从一些有趣的维度进行选择（比如：摩羯，女，财务，厨艺），既可以帮你找到好玩的合租对象，也可以帮你规避一些雷区，比如地球人都懂的处女男一类……

解决了信任问题，社交氛围就可以自然生长。蘑菇公寓官方尝试以会员制、俱乐部的形式运营用户，通过线下活动与用户进行更深度的接触。不定期的美食品尝会、读书会、公寓布置大赛等等，在丰富白领生活体验的同时，也巧妙地与某些品牌的体验式营销进行了融合。

三、租后服务

与自如友家类似，蘑菇公寓也提供了租后的保洁、维修、保险、宽带等服务。更有特色一点的，则是与银行的分期付款合作。市面通常的租房协议从季付到年付不等，对上班族来说资金压力较大，所以租房宝等分期付款工具才得以流行。蘑菇公寓干脆直接与银行联手向用户提供信用卡，用户可以一次刷一年房租，以后按月还款。蘑菇公寓方面，则可以提前兑现一年的现金流。

依靠租后服务，蘑菇公寓可以额外获取相当于租金 10%的服务性收入。

四、衍生产品

手握一批优质客群、数据和现金流，蘑菇公寓未来可以向多个方向延伸：

金融方向，由于租金收入十分稳定，蘑菇公寓可以将租金收益权证券化，从而放大自身资本杠杆。

社交方向，基于可信赖的社交环境 + 白领群体的精准垂直，可以搭建一个独具特色的社交网络，向婚恋、交友、求职等领域渗透。

营销方向更不必说，家居、汽车、餐饮、各种上门服务都可以借助蘑菇公寓精准、体验式地触达目标用户。

总之，从大的方面看，蘑菇公寓抓住了这两年房地产畸形发展带来的供求错配，踩准了一个大的结构性机遇（大量商品房入市后被闲置，同时有大量白领流动人口租不到有品质的房子）。从小的方面看，它和自如一起在一个鱼龙混杂的市场树立了一个标杆，带给用户一些不一样的选择，从而享有了卓越的口碑和黏性。

但机遇摆在眼前不代表人人都能插上一脚，如大家所想到的，这基本还是一个重资本、重资源、重经验的活儿。自如友家能够做起来靠的是链家，而蘑菇公寓则主要凭借了创始团队在地产营销、分散式酒店管理领域的多年积累。单说扫楼收房这一项，如果你对城市的街道、社区没有足够熟悉，就很难找得对门路。

不过乐观因素还是有的，虽然自如友家和蘑菇公寓已经成为北京、上海两地的领先品牌，但在这两个城市全部 800-900 万套的可租房源中，二者的实际占有率还不到 1%，一些具有地产背景的团队，目测还有戏。而市面上已经存在的一些职业租房客群体（职业从事房屋转租，通常持有数十到上百套房源），也存在着被整合的可能。（文/沈超来自36kr）

关于“创业公寓”的更多路演实录、投资建议和模式分析等重要决策参考信息请点击这里：http://biangejia.com/archives/tag/%E5%88%9B%E4%B8%9A%E5%85%AC%E5%AF%93