【创业公寓决策参考】优客逸家：一站式的标准化服务，瞄准二线城市年轻人租房需求

2016-03-01 19:21 产品逻辑

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经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@弓长颖对“优客逸家”的相关报道，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

优客逸家CEO 刘翔刚刚向 36 氪确认了最新融资消息：优客逸家已获得来自经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、华兴资本多方投资的 2200 万美元 B 轮融资，目前估值 8000 万美元。2013年优客逸家获源渡创投 300 万人民币天使投资，同年9月再获君联资本 400 万美元 A 轮融资。

针对一二线城市租房需求大，年轻一代对租房产品需求升级，而传统租房体验差的市场现状，长租行业涌现出一批面向年轻人的租房解决方案。一线城市北上广，眼下最热的当属广州 YOU+ 青年公寓，雷军 1 亿入股，主打线下社区概念。另外，北京有传统地产中介链家旗下的高端品牌 “自如”（分为合租式的 “自如友家” 和整栋式 “自如寓”），上海有标准化公寓品牌 “蘑菇公寓”，也是走 “房屋托管 + 标准化装修 + 租后服务” 重模式。

优客逸家的主战场在二线城市（成都、武汉等）。创始人刘翔向 36 氪介绍了成都的情况：从需求看，成都每年15 万毕业生，1/3 留住成都，加上涌入人口 5-8 万，平均租房 3-4年，市场有至少 20 万左右需求。而从供给来看，租房市场已转向 “买方市场”，成都每年7-9 万新增房源，一手房成交后有一半左右处于闲置状态。另外，成都为代表的二线城市跟一线城市明显不同之处是，主城区仍有大量新楼盘出现，且空置率在 26%左右（业内人士估计的空置率会更高一些）。

瞄准这样的供需差，也出于亲身租房体验，刘翔将 “优客逸家” 打造成一家包括房屋托管、家居设计、装修施工、房屋租赁、租后管理维护一站式的标准化服务提供商。对于业主，是不动产增值管理服务商；对于租客，是优质租房体验的供应商。关于为何采取较重的自营房屋模式，刘翔表示，如果仅用新的手段去撮合交易，不从源头上提高房屋质量，没有相匹配的系列服务，并不能从根本上解决年轻租客的需求，即高品质租房体验，相对较低的租房成本。

在发展策略上，优客逸家打的是产品标准化、服务品牌化、居住社交化。

据刘翔介绍，优客逸家在成都的房源 99%是毛坯房。原来房东由于装修麻烦让房子闲置，而优客通过中介、开发商和物业公司渠道批量从房东获得五年的房屋租赁托管权，统一设计装修后发布房源、并由优客的管家解决租客带看、房屋保洁维修、水电气费的垫付代缴等租后问题，使租客愿意为更好的租房体验多支付租金（优客均价在 700-800 左右一间 /月，比市场价高出 10%-20%），获得的租金收益则用保底或分账的形式与房东分享。

由于年轻人经济能力有限，优客绝大部分房屋是合租形式出售。而为了保证住房体验，刘翔说，优客比北京、上海的房屋租赁政策要严格许多。比如只允许有独立卫生间或者最大的那间房住两人，其他单间都只能住一个人。另外，优客请前宜家设计师设计装修出便于成本控制和规模化复制的家居环境，从而满足年轻人对居住体验的要求。在付款方式上，优客则跟银行合作，提供还款担保并承担相关手续费，租客可以分期月付房租。一方面减轻租客付款压力，同时优客也有银行的租金贴现，可以迅速回笼资金。

在租客管理方面，优客会在租客咨询（通过微信公众服务号、网站或电话）阶段，根据学历、生活习惯等初步筛选出合格租客（通过率在 60%左右），由管家带去看房。当租客与管家见面后再进行进一步筛选，以保证租客的质量。刘翔透露，从管家带租客去看房到成交环节的转化率在 60%左右。

优客逸家成立于 2012年初，目前成都团队有 180 人，房源 3000 多套，入住率在 95%左右，约有 40%的新客来源于租客的推荐。今年年初，优客开拓了武汉市场，武汉团队现有 80 人。之所以选择武汉，刘翔告诉 36 氪，一是因为团队成员之前在武汉有相关的运作经验，二来武汉市场情况跟成都类似，而且每年毕业生是成都的两倍，房源供给方面也很可观。至于此轮融资后，是继续在两个城市深耕还是进一步拓展，团队目前还未决定。

刘翔表示，由于优客逸家这种模式涉及的链条很长，从收房谈判、签约、设计、装修、招租、租后管理，任何一个环节没有抓好都会导致效率拉低、收益损失。因此，是否具备高效精细化运营能力是成败关键。基于自己跟合伙人十几年旅游电商的创业经验，团队的运营管理能力是刘翔在优客这个项目上最为重视的（体现为线下的标准化体系建设和业务流程打磨）。他也坦言，将来如果快捷连锁酒店业的人才进入到集中式长租领域，实力不容小觑。

注：长租公寓分为 “集中式” 和 “分布式”。集中式指拿下整栋楼 (或者一栋楼的几层) ；分布式又分为整租（即租进来是三居，租出去就是整套三居）与合租（租进来是三居，租出去是三四间房，一般把客厅再隔出一间来)。考虑到成都这类二线城市物业成本高、租金水平低，以及年轻人的消费能力较低，优客逸家目前多是分布式，“自如寓”、“YOU+” 则是集中式。

另：报道所涉融资金额由对象公司提供保证，36 氪不作任何形式背书。（文/弓长颖来自36kr）

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