【创业公寓决策参考】一米好地：瞄准的是青年公寓这类新型房产众筹

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经多位 @变革家会员 的要求，为了便于大家对于创业服务+生活服务公寓社区项目进行决策，变革家摘选了@山姆 对“一米好地”的相关报，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

早在 2013 年，就有高和资本联合住建部政策研究中心发布的报告显示，中国住房市场与商业地产市场开始进入存量房时代，而一线城市更是走得更前一步，北上广深四个城市的城区新房供应量已经很少。在另一方面，相关资料显示占我国总人口数六分之一的流动人口中（2.45 亿），超过一半为 80 后，其中又有超过 1.3 亿年轻人通过租房居住。

这使得青年公寓和众创空间等新型房产项目成为行业中具有爆发潜质的细分市场。但年轻一代的喜好和生活习惯使得这类场地的运营不免涉及到前期对原有场地翻新或者重设计，大量前期投入以及较长的回报周期是一般人无法承受的。众筹这种准入门槛低、回报形式多样且具备互联网基因的融资形式又恰好能满足这两个需求。

房产众筹市场中，有部分细分领域主张 “投资与情怀并重” 的投资概念，比如我的同事尧异写过的以旅游地产项目为主的多彩投。

来自上海的一米好地瞄准的则是青年公寓、创意咖啡厅和众创空间这类新型房产。一米好地创始人冯印陶说，U+ 以及魔方公寓的大热使这类以年轻人和创业者为目标人群的新型房产运营成为一个风口，而且在其目前主推的一线城市，这些新型商业空间的租金回报也相对稳定，对于投资方来说足够吸引人。

冯印陶希望投资者以 “把钱存进存钱罐” 的心态来一米好地投项目，“不需要投入太多，有个稳定的长尾收入，与项目发起者形成良好的交集”。在平台上，除了规模较大的咖啡厅和众创空间，一米好地上有不少由个人设计师发起的高格调项目，回报上以产品众筹的形式为主，通常会设置较低起投门槛，然后用折扣和免费入住天数来作为回报。

而以咖啡厅和众创空间为主的较大型项目则多以典型的股权众筹形式运作，用户以金钱投入获取金钱回报，赚取改造后空间升值带来的经济回报。平台设定的最低起投金额为 100 元，但允许项目设置的最低起投额度为 1000 元。一米好地目前对众筹成功的股权项目向项目发起方收取 5%－8% 左右的佣金，支付手段上则支持网银和汇付天下。不计经济回报的产品众筹则额外允许支付宝付款，而平台也不收取任何费用。

在退出机制方面，投资人主要有在约定投资期限到达前通过转让股权或收益权退出，或者期限达到之后正常清算。

从今年 5 月份上线至今，一米好地平台已经成功募集超过 700 万元，其中成功项目总金额超过 300 万元。完成项目数量达到 10 个。对于接下来的计划，冯印陶告诉 36 氪，目前平台的速度是每周上线一个新项目，在今年年 内希望达到平均周两个项目的速度。

看上去很少很慢？冯表示，平台上一个项目的服务周期一般在 5 年上，因此真正从项目数量上来看，叠加效应非常明显，“每个月的数据都在上个月的基数上积累”，而且房产项目的单个投资规模也相对较大。另一方面，超低的起投金额和年轻用户的特性使得一米平台容易在 C 端积累起大量用户数据，投资回报产生的现金流和未来可能上线的股权转让也提供了新的商业机会。

目前，一米好地已在上海完成其商业模式验证，将开始在北京和广州两个一线城市进行推广，主要策略是和大型连锁地产商家进行合作，逐渐往中小学商家拓展。冯印陶表示，连锁型地产项目由于对稳定资金来源和用户数量的依赖，其实很适合参与到众筹模式中来，避免传统融资方式带来的股权稀释和资金链断裂等风险。

一米好地已经获得来自个人的天使投资，新一轮融资计划也在进行中。（文/山姆 来自36kr）

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