【股权众筹决策参考】京东东家“乐活青年公寓”投资建议-业内版

2016-03-03 13:59 全部

@变革家（Reformer)，专注创业项目拆解，帮股权投资者把好第一关！平台方、领投方、项目方各有动机，经常让股权投资者成为“接盘侠”。@变革家努力站在相对中立的角度做出独立判断，让您更全面考虑问题和尽可能的规避风险！

经多位@变革家会员的要求，我们邀请了上海地区知名长租公寓项目联合创始人***对京东东家“乐活青年公寓”进行拆解，以便于会员们更好的进行决策。

对于乐活青年公寓来说，我个人的投资建议是这样的：

一、判断单一长租公寓的标准

1、作为一个单栋公寓来说，就看项目收益情况即可：比如投入1元，12个月后收益是多少。从这个角度来说，这个项目首期的产业园区的公寓出租应该没压力，因为是解决现有园区人群的住宿问题。

2、对于长租公寓来说，只要选址不出现重大问题，比如靠近“鬼城”这样的错误，一般来说，人流只要比较集中，出租率基本都是不错的。

二、从股权角度判断长租公寓的投资

1、如果从股权投资的角度来看，难点不是一栋或者10栋公寓的运营问题，而是一万间甚至10万间公寓时如何运营，这是长租公寓的持续发展核心。

2、判断一个长租公寓的项目价值，有两个关键指标要参考：第一，过往管理的客房规模：以此来判断团队对于项目复制的把控能力；第二，每月可收租金：分析项目过往12个月的租金额度是多少，入住情况如何，租金的涨跌幅度怎样。如果一切都很良好，这个项目就可以考虑。

三、关于长租公寓的物业选择

长租公寓和短租或者经济型酒店等，在选址或者物业选择上是有区别的。长租公寓它可以选择在产业园区，只要这个园区比较大、人员密度高，长租公寓可以解决园区内的住宿问题。经济型酒店由于是短时住宿，以商务为主，显然对交通便捷性的要求较高。从整体房地产开发的规模来看，民用住宅显然绝对高于酒店等商用项目。中国民用住宅占到房地产开发的70%，商业项目占到30%，商业项目中办公楼、商场又占到大部分，剩下才是酒店等项目。对于长租公寓来说，对于位置没有那么高的要求，甚至很多人很不愿意住在马路边上的公寓中，比如车辆噪声、污染等。

四、关于项目的运营团队

运营团队并非必须是地产或者酒店行业出身，比如我也不是地产专业出身，原来是做投资的。但是投资者要对团队做事的方式和逻辑做出判断，一个优秀的创业团队一定在做事上是有方法论的，有逻辑的。这个需要投资者在于团队的沟通中自己判断。

总体来说，该项目如果只是几栋公寓的运营，只要不是在选址上出现重大失误，稳定盈利是没有问题的，但不会是高毛利；但如果说从一个股权投资和未来退出的角度来看的话，压力还是比较大的，投资者在投资决策时可以更慎重一些。