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经多位@变革家会员 的要求，今天我们对股权众筹平台“聚募众筹”上正在众筹的项目“GO窝公寓”进行拆解，仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。（温馨提示：变革家送VIP体验会员了，请文末领取哦！！！）
【项目概览】
GO窝公寓是一个做长租公寓的项目，目前在广州有两处公寓，一处在大学城附近，另一处在大石附近，共500多套房间。其中大部分公寓位于大学城，50多套在大石，既有分布式也有集中式。与目前市场上的长租公寓模式类似，项目先去租赁房源，统一装修后再对外出租。创始人曾在安徽运营过4年左右的长租公寓青年之家。
【用户和需求】
根据收入水平，长租公寓面对着两类用户群体：一类是收入较好，对居住环境有一定要求，但却不会在某地居住很久的相对高端人群，如来中国工作的外企管理人员、职业经理人等，他们在乎的是公寓的品质；另一类是收入水平一般，但又不满足于条件普通、格调普通的小区住宅，他们原意为更好的住居条件多承担一些成本，但由于收入限制，性价比才是他们最关心的。项目如果针对后一类用户，准确把握“更好居住条件”的度很重要，它直接影响能否收回拿地成本与装修成本。
GO窝公寓大部分集中在广州大学城附近，这一区域对应数量最大的目标用户就是刚毕业的学生。相比白领人群，学生群体一方面是收入的稳定性差，另一方面对未来的规划有较大的不确定性，受家庭、工作、爱情等因素的影响，一般不会长期在一个地方居住很久。但由于刚需的作用，保证出租率问题应该不大，只是在用户群不够稳定的情况下，会对公寓后续深入服务的想象空间产生不小的影响。
【运营逻辑分析】
1、规模化是支撑长租公寓后续发展的前提。
首先，多数长租公寓融资时讲的故事往往都是跟租房业务没有关系的，如社交、上门O2O、金融服务、广告等服务，它们都是以公寓作为用户入口的业务拓展。作为入口的前提是基础用户量要足够大，而现状则是有租房需求的用户群体是很大，但每个品牌下的用户量却很小，目前还支撑不了这些业务。另外从获取用户的成本上看，假如一个长租公寓品牌有10万间公寓，每间以住两个人计算是20万人，考虑还有受到住户影响的人群，翻倍是40万。40万的用户量对互联网产品来说并不算多，但对公寓来说却需要投入巨大的资本，也就是说把公寓作为其他业务的入口是不太划算的。现在过多考虑公寓的后续想象力还有点儿早。
其次，在盈利方面，赚取价差依然是长租公寓的主要获利方式，如果走低端用户的路线，转租的溢价空间不会太大，依然是要靠公寓数量的扩张才能提高收益。
第三，如果引入风险投资，规模化几乎是不可避免要走的一条路。
2、规模化主要依靠资金实力和管理能力，GO窝公寓的优势不大。
房地产是典型的资金密集型产业，目前市场上很多长租公寓品牌都是上亿甚至十几亿的融资，像魔方公寓已经到了C轮，这对仍处于天使阶段的GO窝公寓是非常不利的。而且品牌公寓亏损的状态也会对险资进入形成阻碍。当然在不容易获得大笔风投资金的情况下，众筹、信托、债券都是可选的募资方式，只是他们对资金链的控制能力要比直接拿险资的要求更高。最重要的是用这些方式获取资金同样是不稳定的，会阻碍项目的扩张进度：即一方面需要保证外部资金持续流入，另一方面还需要保证公寓能够持续获利，运营难度极大。
3、出租率和周转率是衡量运营能力的关键指标。
出租率和周转率是衡量长租公寓运营能力的非常重要的指标，因为这是和公寓的运营成本直接挂钩的，闲置、空置都意味着成本的高企。和大家比较看重的出租率不同，我们变革家更看重周转率，即向市场推出一百套房间完成出租的时间，这个时间越短，说明营运能力越强。周转率比出租率，更好的评估企业的运营能力。出租率在评估企业的运营能力上存在缺陷，忽略了达成一定出租率需要的时间，完成80%的出租率，有的企业需要一个月的时间，有的企业只需要一两周，所以虽然同是80%的出租率，但是运营能力完全不同。
决定出租率和周转率的主要因素有两项，一是物业地段，二是品牌能力。
物业地段，是用户租房时的第一考虑的因素，好的物业地段是保证出租率、周转率的第一砝码。目前各大长租公寓企业运营的重点是获取优质物业，开展抢房源大战，为了获取优质物业支付溢价。抢房源背后拼的是资金实力，GO窝公寓和这些资本雄厚的长租公寓企业相比实力太弱，在优质地段的物业的获取上无法和这类企业竞争。
品牌能力，和其他消费行业一样，品牌能力在一定程度上决定了销售能力，品牌的知名度在一定程度上决定了企业的出租率和周转率。这也是魔方、you+等不断的打造各种概念，增加媒体曝光度，拉高品牌势能的原因。和魔方、you+等相比，GO窝公寓的品牌势能还太差，也缺乏相应的手段拉高品牌势能。
所以，综合来看，GO窝公寓在物业获取和品牌打造上都无法和业内知名竞争对手相比，在营运数据上也无法和竞争对手相比。GO窝公寓这样的小公寓企业，很难获得主流资本机构的认同。没有主流资本的支持，就没有大规模获取优质物业和打造品牌的资金支持，只能做“偏居一隅”的小公寓企业。
4、双向众筹放大经营风险。
GO窝公寓在进行股权众筹的同时，还进行过店铺众筹。店铺众筹虽然能够帮助企业筹集扩张公寓项目的资金，但是也带来些许问题，能够放大企业经营的风险。
第一，收益权的出让。股权众筹的投资者投资企业是为了分享企业发展的成果，店铺众筹的方式把公寓的收益权出让了，企业的基石资产缺失，会导致企业价值存在重大缺陷。
第二，店铺众筹本质上是负债，是放大杠杆经营。如果众筹目标公寓经营出现问题，不仅会给企业财务造成巨大压力，而且造成负面的社会舆论影响。
第三，从估值的角度考虑。长租公寓很重要的考虑角度是参考行业市盈率（利润/估值）。GO窝公寓的玩法其实是把单店利润让渡给了店铺众筹的股东，所以对于本次股权众筹的股东的估值就会产生一个问题：到底是按照公司利润来计算，还是按照店面利润来计算。如果按照单店利润来算，很显然是牺牲了本次股权众筹用户的利益。
【退出路径】
GO窝公寓投资人最重要的退出路径就是获得下一轮的融资，以目前的估值来看，翻倍已经是最好的结果了，但风险却很高。从回报时间上看，单栋公寓的回本时间基本在两年左右，即使能够获利，也很难决定风险投资是否可以退出。那么还有一种选择就是进行收益权众筹的投资，即在看好单栋盈利的情况下去投资收益权，即参与它的店铺众筹。对长租公寓来说，项目本身要取得规模化的发展需要的时间是比较漫长的。
【总结建议】
风险提示：1.变革家平台决策参考仅代表作者个人意见。2.作者掌握信息可能并不全面，如果您掌握更多信息欢迎留言沟通。3.股权投资风险极高，决策请谨慎！
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