【研报】商业地产面临10点痛点，开发商何去何从？

痛点一：曾依赖的主力店成负担，请神容易送神难

万达广场抛弃自家的百货及KTV；朝阳大悦城的永旺Jusco撤场改成场景街区；华润万象城带来开在杭州及成都的尚泰百货早已人走茶凉，郑州万象城刚刚撤走百盛，也要打造室内场景商业街区。

主力店都在面临生存危机，不只是百货，大卖场、KTV、电器城类的传统主力店都在经历巨变。当年签的长约已成负担，阵痛及谈判拉锯战必不可少。

痛点二：高端奢侈品日子不好过，花钱买不来

恒隆、太古、九龙仓的年报早已出来，香港商业地产业绩惨目忍睹。内地二三线的奢侈mall业绩同样或下滑或瓶颈。如今，奢侈品牌关的比开的还多。

很多项目为了招商，给费用给装补，最后买来的只能说是“你懂得”。

贝恩咨询奢侈品报告

痛点三：开发节奏慢，复制不了万达效率

大悦城3年前曾号称5年开20家，但如今一年1-2家的速度，要实现太难。2016年大悦城正推进天津和平大悦城、杭州大悦城、深圳大悦城、上海前滩及成都酒城等项目。现在更是要做轻资产了。

看看万达，2015年开26家2016年预计55家，正加速规模化，席卷中国远郊及内陆小城市抢占商业先机。

痛点四：业内大神，大多被忽悠 

商业地产是团队结晶。个人再优秀，并没有什么用。

找了一打咨询机构，但最终发现最省钱的依然是自家挖人打造的商管团队。

挖来几波的人，万达的、凯德的，操作方式及管理理念完全不同，内耗产生，打回轮回。

痛点五：销售依旧是主旋律，谁让卖房最来钱

从港商到内地商业地产大鳄，砸商场推房价，卖房养商场早已是惯性主旋律。谁让商场的回报率一直不高呢，地产才是核心。

诚品就是最新的典型。诚品这样的文艺范书店，在苏州金鸡湖畔都卖起了住宅，打造更高盈利模式。

痛点六：租金算回报，水中望月

商业地产真实租金，和网络里为了宣传、假传假爆出来的相差太多。只有业内人，才知道高主力店、快时尚大牌、人气餐厅、儿童体验业态在签租金合约时到底有多坑。商场赚到的远比大众想象的少。

而且在这实体店大败退的时间段里，租金大跳水；行业不景气，开店也谨慎很多。

痛点七：各类成本居高不下，企业内部难过着

这两年一线城市都在限制拍地，再加上一打二三线城市发展商涌进来，地王频现，土地价格不便宜。

现在开发商要找靠谱的商管团队，高薪挖角到处有，行业薪资早被炒高，这样得来的团队，成本当然不会底。不是每一家都有万达流水线般的学院，以及凯德的工匠般的师傅带徒弟制。

商业地产的融资成本同样很高，银行、券商、险资、基金、信托都有各自的体制内算盘，喊了很多年的REITS目前也有少数几家背景雄厚的拿了牌照正小心走。

痛点八：政府逼着开业还搞极致扎推恶性竞争的新商圈，哭笑不得

商业有其自身发展规律，但政府可不管是不是生地又或者时机好不好，时不时地开大会动员逼着开业。

实在是区域不成熟，太早开业，会大大增加项目运营成本，增长培养期，降低投资回报率，甚至那些不能承受压力的好品牌也会出走。

一块生地，还没交通优势的生地，堆十几个甚至几十个商业地产项目，太多的恶性竞争。对运营型商业来说，就是个难熬的大困局。当年，万达曾在上海嘉定新城那退地就是典型的这类情况。

痛点九：商业地产大变革，不变则亡 

曾经，凯德、恒隆曾经是中国商业地产的王者，这些年，太古、瑞安、新光天地、大悦城、诚品崛起，用项目说话逐渐征服中国新一代。曾经，万达独树一帜，但如今，环球港、吾悦广场、龙湖天街、爱琴海强势逆袭。这就是不变则亡的商业地产集中变革期。

痛点十：变革太快，消费者要求的越来越高，商场越来越烧钱

中国内地中产群体及顶层精英的生活方式及商业需求早已和十年前大不同，正逐步和亚洲发达地区，香港、东京、新加坡、首尔同化。

主力消费者已是正当年的70、80后以及正崛起的90后，品质生活及情感认同主导下的品牌选择更任性，对社交化的新娱乐及有趣的体验新业态越来越热衷，对品牌的鉴别力更高。西单大悦城去年调整了20%商家，今年则是50%。上海嘉里中心、正大广场同样品牌大洗牌，以应对消费者的新需求。

这样的背景下，商场当然越来越烧钱，玩创新场景的代价无可避免。

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