【股权众筹决策参考】关于京东东家“乐活青年公寓”不能充分拆解的公告-分析师版

2016-03-03 12:32 京东众筹

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经多位@变革家会员的要求，变革家分析师对“京东东家”项目“乐活青年公寓”进行了详细研究。经过讨论，我们认为乐活青年公寓披露的信息模糊以及未来前景和产业园区的发展紧密相关，对于乐活这样的实体地产项目的拆解需要全面详尽的信息，在现有的条件下我们无法掌握，所以对该项目作出“不能充分拆解”的决定，敬请广大会员谅解。具体缘由如下：

一、乐活青年公寓的业务框架虽然分三部分，公寓、商业办公楼和创业孵化服务，但从业务主体上看是一个长租公寓项目。首先，从客户需求上来看，客户最刚性的需求仍然是租房居住，租房居住客户的需求与商业办公、创业服务的交集并不大。第二，创业孵化服务只能看做是一个附加值或者营销的卖点，能产生多少实际的商业价值是个疑问。最后，从乐活披露的中长期的经营规划看，公寓是未来的主体业务，除了二期公寓项目附带着9千平的办公面积，三四期全部是纯公寓项目了。所以，我们可以把乐活定位成一个面向产业园区出租的长租公寓项目。

二、乐活青年公寓规划中的三个公寓项目都是和岭南国际电子商务产业园紧密合作的，这三个公寓项目都部署在岭南电子商务产业园新开发的园区周边，分别是广州岭南国际电子商务产业园（桥南区）、广州岭南国际电子商务产业园（白云区）、广州岭南国际电子商务产业园（江西南昌区）。以上三个产业园都是岭南国际新建的电商产业园，据我们了解到的信息，这三个产业园目前还在建设阶段没有竣工。

乐活公寓主要的客源来自于产业园，乐活未来的三个公寓项目的前景是和岭南国际新建的产业园的运营状况紧密相连的，这三个产业园未来招商活动做得怎么样，企业的入住率带来的园区人口数量，决定了乐活三个公寓项目的出租率。所以，判断乐活这三个公寓项目的前景，就需要仔细的分析判断这三个电商产业园的前景。

我们上面也提到了这三个园区还在建设阶段，园区的竣工时间节点、企业入驻的进度、园区人口的增长速度、乐活公寓出租的时间节点和进度，这四个因素决定了乐活三个公寓项目投资回报周期。从目前的状况看，2016年能否完成出租产生预期收入，是个疑问。

三、对于乐活公寓这样的实体项目，除了对单个公寓项目进行财务分析之外，对于它的可复制扩张性的分析判断，我们建议变革家会员重点关注以下几个维度，从这几个维度剖析乐活未来扩张的可行性。

第一，选房模型。乐活的选房模型是否科学严谨，对目标区域的人口、租金承受能力等测算是否科学；第二，房源成本。乐活持续拓展的目标区域房源源成本如何，房源成本与当地租金的利差是否合理；第三，出租率；第四，远期租金的走势；第五，装修工程的成本控制。乐活这样的项目最主要的成本是装修费用和房源租金，装修费用极大的影响资本开支和利润空间；第六，大规模运营的管控能力。运营一百间房和运营一万间房对管控能力的要求是两个级别的，团队的运营能力决定了规模的上限。

综上所述，乐活公寓是一个长租公寓项目，可预见的未来三个公寓项目都和岭南国际新建的三个电子商务产业园的发展密切相关，能否正确判断这三个公寓的未来状况取决于能否正确判断这三个产业园的发展。另外，我们提供了针对长租公寓可复制扩张性的六个重点分析维度供变革家会员参考。对于乐活这样的实体项目，我们建议有意向参与投资的变革家会员实地考察这三个园区。

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