【“乐活青年公寓”投资决策参考】长租公寓行业和竞争对手分析

2016-03-03 14:11 全部

@变革家（Reformer)，专注创业项目拆解，帮股权投资者把好第一关！平台方、领投方、项目方各有动机，经常让股权投资者成为“接盘侠”。@变革家努力站在相对中立的角度做出独立判断，让您更全面考虑问题和尽可能的规避风险！

经多位@变革家会员的要求，变革家分析师们根据公开资料对“长租公寓行业”进行了系统性整理和竞争对手模式比较，以便于会员们更好的对股权众筹平台“京东东家”上正在众筹的项目“乐活青年公寓”进行决策。内容仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。

长租公寓行业分析

一、长租公寓市场为什么这么火？

据华创证券的研究报告《青年长租公寓：这是一片太平洋》显示，目前国内房屋租赁交易额在8000亿元上下，随着前十年房地产业的蓬勃发展，大量闲置房屋出现，数量达7300万套；另一方面，城市流动人口增加，90后进入职场，住房刚需增势明显，长租公寓的出现满足了这部分人对住房“不肯将就”的要求。

1、资本青睐： 2014年9月，顺为基金联合联创策源投资YOU+公寓1亿人民币，开启了公寓创业的吸金时代。资本之火为品牌公寓实现品牌化、规模化运作提供了有力前提。目前国内二十多家品牌公寓占据的市场份额总共只有3%。

2、商业模式优势：长租公寓找到了传统市场的痛点。就租客与房东来说，传统租赁市场上，租客的弱势地位比较明显，信息不对称，找房费时费力又被坑；而对于房东而言，租客难以管理、租期不稳定、房屋保洁难达到标准也是很头疼的问题。

对比传统租赁，互联网下的长租公寓首先提高了信息对称性，也就是提高房屋的出租率。长租公寓品牌大多提供线上看房服务，其标准化的图片拍摄给了大多数租客一个心理预期。

其次是标准化装修。品牌公寓的硬装软装统一，使得房屋与房屋之间的差异化缩小，降低了房屋的整体装修和维修成本。

第三是公寓管理。针对不同房型、不同租期的租客进行有效管理和收租，特别是在一些细碎的收费服务上，如具体到每个房间的用电等。

第四是它们的拿房形式，都实行的是较“轻”的模式，即包租模式。通过签订5〜10年的租赁合同，整体包租一栋楼或者一套房。前者被称为整租式公寓(更适合标准化)，而后者为分布式公寓。实行包租，解决了租赁中最重的一环，即如何拿房。

第五是金融合作。新兴的长租公寓面对更多元、更年轻的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇宝让租客可以每月向银行打入租金，以现金流为抵押获得低息贷款，蘑菇公寓因此得以提前一年获得租金，打通了现金流，实现了规模扩张。

3、社交概念有一定想象力：尽管有人对公寓的社交性表示怀疑，认为公寓的本质还应该是居住的舒适感，但不可否认，公寓确实笼聚了一批差不多年龄并有望碰撞出火花的人。

关于长租公寓市场火爆原意的详细分析请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】资本+模式+社交，长租公寓凭什么这么火？

二、长租公寓的运营难点

1、拿房的困境，尤其是集中式公寓的拿房困境。很多项目是拿商业地产去做民房出租的买卖，从价值序列上来说是倒挂的，北京现在2.5元/天*平米以下的项目还有多少很难说，对于嗷嗷待哺的快捷酒店和经济型服务式住宅两个行业庞大的项目需求来说都很难够用。

2、行业的供应链困境。从哪里组织到便宜的钱？从哪里弄到便宜的房子？通过什么形式工程造价能控制住?如何买到高性价比的家具和家电？通过什么便宜可靠的渠道把客户招进来？这是这一批从业者的责任。

3、行业人才的困境。目前行业人才来自于几个方面，有二房东，有中介从业人员，有酒店从业人员，有o2o的空降兵，有投资圈的朋友，我相信也会有物业背景的人士加盟进来。但是一个行业要形成人才梯队，要形成人才构成的专业性都需要时间。

关于寓见创始人罗意对长租公寓市场的更多见解请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】从雷军一个亿投资you+公寓说开去

三、做一个互联网+长租公寓项目的步骤

做一家长租公寓看似有资本的强烈诱惑，其实其内在的运营压力和投入是比一般的项目要更为沉重。从以下发展步骤中各位投资人就能发现每个长租公寓品牌的差异化竞争优势。

1、确立基本的从业区间

有调查发现北上广深的品牌公寓数量占据70%，其他城市品牌化较差。全国各地的分散品牌公寓中价位段基本按照127的模型在分布，70%的公寓价格处在500—1000这个区间。集中式公寓按照235的价格分布，价格在1000-3000这个段位的公寓占据了50%。新的长租从业者入门，在具备一定资金规模和优势团队的情况下，二线城市按照1000元左右的价格进行产品定位，一线城市按照2400元左右进行产品定位，是比较合理的产品。

2、创造个性品牌，选择核心区域重点突破

常规的区域选择和个性定制里有如下几种可以参考的模式：

（1）按照某一地区的行业进行人群定位，找准基本的租房价格区间和段位；

（2）按照各地区热门的公共交通的路线进行区域定位；

（3）按照商业区或者商圈进行定位；

只要产品的基本价格区间锁定，人群锁定，产品出来的样式就已经基本确定，而能够出现的特异化的产品就在于你团队产品合伙人对用户的把握和整个团队服务的差异化程度。

3、小步快跑快速迭代

公寓产品基本是经历了三个阶段，从重感受到重体验到智能：

（1）公寓样板产品1.0：进行全新统一装修，单独房间配套床、桌、椅、柜等基本设施，公共区域配套洗衣机、冰箱等，公共区域无其他交流的配套设施。

（2）公寓样板产品2.0：进行全新统一硬装，软装按照人群进行风格差异化软装，注重租住体验，公共区存在活动区域利于租客之间交流，开始有初级的智能硬件接入。

（3）公寓样板产品3.0：进行个性化的定制装修，软装按照人群需求进行差异化定制，接入水电气门一卡制智能硬件设施，完成智能硬件的远程控制和管理，公共区域存在较为丰富的活动场所，并有社群化的初步尝试。

4、+互联网

（1）管理工具互联网+：管理工具的互联网+，是以公寓服务者为中心的一种工作方式的变革。从业者不应该以全面布局，立马全上的思路进行公司的运营升级，只有建立在员工和团队管理互联网+以后，公司的第一步步+互联网才能够比较好的实现。

（2）营销服务互联网+：互联网+工具要实现快速的租房，从社会化媒体的传播逻辑上是可取的，但是在实际的操作流程中，在没有积累用户客群和鱼塘的情况下，实现租和服务的互联网+是很难的。大型的品牌公寓中，我们能够感受到的维修报备、服务评价、房租缴纳都实现了一站式的移动端应用接入。但是对于小的品牌公寓来讲，如果客户拿着现金来给你缴纳房租，你却给人家说用加个微信公众号和支付宝转账的时候，这样的服务体验是很差的。

（3）租后社群互联网+：就目前You+国际而言，其每个项目的入驻人数在200—600人不等，而单场社群集合的人数在10以上以后，其深度链接价值就会变得很小，那么如果一个100套公寓的运营方，6个人的团队基本一月可以单对单的完成1-2两次的深度链接，其产生的社群价值也就可想而知。

5、成熟化运作走体量

长租公寓中，看似流程复杂，但其实盈利的方式却很简单，盈利基本来自于两个方面，一是租房服务收益，二是房客衍生服务收益。

租房服务收益四大块，越细分越能关注到差异化：装修投资回报、批零租金差、服务溢价、未来租金增长收益。

房客衍生服务收益，前景看似后可预见距离远：社群服务收益、O2O服务收益、消费信贷和长租产品金融投资。

关于运营长租公寓的详细精彩分析请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】2万亿资本真相，“互联网+长租公寓”何去何从？

四、部分长租公寓品牌融资情况

（数据来自网络报道）

竞争对手分析

1、寓见

“寓见” 成立于 2014年3月，是上海又一个长租品牌公寓，在模式上跟上海相对较早的品牌公寓 “青客”、“蘑菇公寓” 一样，是经典的“房屋托管 + 标准化装修 + 租后服务”。寓见与房东签下 5年的房屋托管合约，进行标准化装修（宜家家居），然后在合约期内按间多次出租给用户。对房东来说，寓见是一个资产管理者。对租客来说，则提供了高性价比的标准化租房产品。在需求端，寓见的定位是毕业 1-5年的年轻白领。在供给端，中国目前有数量庞大的存量房。寓见联合创始人李海军介绍，他们将非标的存量房通过建模方式，归类成 14 套标准化房型，每套有相应价格匹配。在房源分布上，寓见的房源分布上海外环和中环，定价在 1500-2500 元左右，价格处于品牌公寓中等水平。像蘑菇公寓则主要在内环和中环，价格在 3000 元左右。

关于寓见的更多介绍请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】寓见：为年轻人打造的标准化+服务型长租品牌公寓

2、逗号公寓

逗号会聚焦在集中式公寓开发上，并和众多科技园区、及创业孵化器建立战略合作，共同开发项目。集多年住宿服务 + 连锁扩张的行业背景，逗号会以标准化设计控制采购成本，在工程采购上发挥规模效应等。现在的逗号的市场营销团队均来自互联网，会着力开展一些 “创意营销”，譬如红色特斯拉专车送租户上班等。至于连锁扩张计划，逗号会延续加盟的形式。

关于逗号的更多内容请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】拉上红杉资本和易居中国，如家推出长租公寓品牌“逗号公寓”

3、蘑菇公寓

蘑菇公寓的模式包括以下四个方面：

（1）房屋批发转零售。蘑菇公寓会与房东签下 5 到 10年的托管合约（批发），对于托管的房子，则会进行一定的标准化装修（全宜家家具），再从空间和时间上进行拆分并出租给用户（零售）。在这个过程中，蘑菇公寓享受了两方面的盈利：a.从批发到零售，中间会有一定的价差；b.对房屋的再装修，可以创造一定的装修溢价。

（2）可信赖的租客网络。蘑菇公寓会采集已入住租客的工作、性别、星座、兴趣爱好，新加入租客可以从一些有趣的维度进行选择（比如：摩羯，女，财务，厨艺），既可以帮你找到好玩的合租对象，也可以帮你规避一些雷区。蘑菇公寓官方尝试以会员制、俱乐部的形式运营用户，通过线下活动与用户进行更深度的接触。不定期的美食品尝会、读书会、公寓布置大赛等等，在丰富白领生活体验的同时，也巧妙地与某些品牌的体验式营销进行了融合。

（3）租后服务。与自如友家类似，蘑菇公寓也提供了租后的保洁、维修、保险、宽带等服务。更有特色一点的，蘑菇公寓干脆直接与银行联手向用户提供信用卡，用户可以一次刷一年房租，以后按月还款。蘑菇公寓方面，则可以提前兑现一年的现金流。

（4）衍生产品。手握一批优质客群、数据和现金流，蘑菇公寓未来可以向多个方向延伸：

金融方向，由于租金收入十分稳定，蘑菇公寓可以将租金收益权证券化，从而放大自身资本杠杆。

社交方向，基于可信赖的社交环境 + 白领群体的精准垂直，可以搭建一个独具特色的社交网络，向婚恋、交友、求职等领域渗透。

营销方向更不必说，家居、汽车、餐饮、各种上门服务都可以借助蘑菇公寓精准、体验式地触达目标用户。

关于蘑菇公寓的更多内容请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】蘑菇公寓：标准化体验打造白领租房社区

4、优客逸家

优客逸家的主战场在二线城市（成都、武汉等）。创始人刘翔认为：从需求看，成都每年15 万毕业生，1/3 留住成都，加上涌入人口 5-8 万，平均租房 3-4年，市场有至少 20 万左右需求。而从供给来看，租房市场已转向 “买方市场”，成都每年7-9 万新增房源，一手房成交后有一半左右处于闲置状态。另外，成都为代表的二线城市跟一线城市明显不同之处是，主城区仍有大量新楼盘出现，且空置率在 26%左右（业内人士估计的空置率会更高一些）。瞄准这样的供需差，也出于亲身租房体验，刘翔将 “优客逸家” 打造成一家包括房屋托管、家居设计、装修施工、房屋租赁、租后管理维护一站式的标准化服务提供商。。

关于优客逸家的更多内容请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】优客逸家：一站式的标准化服务，瞄准二线城市年轻人租房需求

5、蜗牛租房

窝牛租房就是一个基于微信的长租房源检索平台。用户关注窝牛服务号后，可以通过位置、价格、户型、通勤距离等条件搜索房源，搜索结果列举了房间效果图、公寓和小区概况等基本信息，可以方便做出决策。用户对中意的房源，可以线上约看，平台客服在沟通基本情况后，转交给公寓品牌方负责线下对接。

关于蜗牛租房的更多介绍请点击变革家网站文章：【创业公寓决策参考】窝牛租房：从微信端起步，做白领租房入口

变革家专门针对“乐活青年公寓”做了一组关于“创业公寓”的系列文章，如果您还需要更多决策参考，请点击这里：http://biangejia.com/archives/tag/%E5%88%9B%E4%B8%9A%E5%85%AC%E5%AF%93