核心提示：
1.自“9.30”以来的房地产调控政策是认真的，也一定不会像过去一样“空调”，精准打击的对象就是投资投机。
变革家，以投资视角为您发现风险和商机！21日晚，武汉、郑州再度升级调控政策，郑州将限购范围扩大至180平米及以上住宅，武汉扩大限购区域。
26日傍晚，济南限购再升级，本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套，是为年内第三次出台调控政策！
26日，住建部陈政高强调，2017年要千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展，是为一周内中央第三次表态。
从年初局部调控到10月集中发文，再到眼下加码升级、范围扩容，“调控”二字贯穿了整个2016年内地楼市，中央高层更是罕见4次发声。
中央与地方究竟释放了哪些改革信号？2017年，究竟要不要买房？
中央罕见4次警示“房地产泡沫”
作为“人民群众普遍关心的突出问题”，关于房地产泡沫，今年一年以来，中央高层罕见4次发声：
第一次是5月9日很厉害的“权威人士”在人民日报发文《开篇首季问大势》，原文指“房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多”。
如果没记错，这应该是新一届政府成立后第一次提及“房地产泡沫”。
“恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”
第二次是7月26日的政治局会议，提出“抑制资产价格泡沫”，尽管没有明确指房地产泡沫，但众所周知，这是指房地产。
第三次是12月中旬刚刚闭幕的中央经济工作会议，将“促进房地产市场平稳健康发展”列为明年四项重点工作之一，提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。”
这应该是中央层面第一次直接提到房地产泡沫。
第四次，则是12月21日中央财经领导小组会议。考虑到中央财经领导小组在中国经济宏观政策上的特殊地位，在岁末再次提及“抑制房地产泡沫”，而且站在民生的角度，著名经济学家马光远认为，这几乎意味着，高层对今年以来房价的上涨是不认同的，直接将之定性为“泡沫”，这对于明年的房地产市场以及房价的走势具有极其重要的影响。
地方政府高度重视，北上广深房价全面收紧
自9月30日起至今，北京、上海、广州、深圳、苏州、南京等城市先后出台楼市调控政策，房地产市场面临了3轮房地产调控风暴，从特征上看可以分成：
第一轮：“930”开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮。主要特征是主要从限购、限贷、土地供应等方面进行调节。
第二轮：各地从10月8日到11月27日，各地落地执行，基本出台调控政策城市都1-2次发布了落地执行细节，全国各地继续大力开展房地产市场整治行动，预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。
在第一轮前期限购、限贷政策出台后，10月中旬开始，全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。
第三轮：上海发布的全面信贷收紧机会，这是第一个城市提及全面恢复2014年930政策之前的认房又认贷。
预计后续很可能包括其他一线城市及涨幅比较快的二线城市，都有可能部分恢复认房又认贷，这一政策对市场的改善需求打击非常大。
第三轮政策已经从前两轮的主要影响投资，到第三轮的开始全面约束改善需求，所以预计影响较大。
2016年下半年，房地产调控一直保持高压状态，从国庆前后密集调控，到11月上海天津等地加码，再到12月郑州、济南加码，显示了中央的决心。
马光远：中央下决心，不手软
高层从今年下半年以来，在各种场合、非常罕见地多次直言抑制房地产泡沫，这在中国房地产政策变迁的历史上是比较少见的。著名经济学家马光远一再提醒，不要低估了这次中央抑制泡沫的决心，无论对价格的非理性上涨，还是对投资性购房，都不会手软。
自“9.30”以来的房地产调控政策是认真的，也一定不会像过去一样“空调”，精准打击的对象就是投资投机，而且不希望房价继续上涨干扰了中国供给侧改革的重大战略，对实体经济造成冲击。明年的两会，针对房地产，应该还会有金融和税收方面的政策出台。
房地产首要的是民生政策，人应该有房子住，这是最基本的要求，可惜在过去10多年，房子成了创收和稳增长的工具，房价泡沫伤害了社会公平，也影响了老百姓的士气。回归到“民生”，这是一次重大的制度纠偏。
2016年“930”房产新政以后，24个城市房地产调控，这次调控跟过去完全不一样，针对的对象很简单，精准打击投资。马光远的基本判断很简单，“2016年买完房子很舒服，没买房子的真的可以不用着急了。”他表示，市场一定会降温，销量会降温，价格也会调整。“大家现在不要着急买房子，最起码等到春节以后看政策的变化再来决定。”
“明年的整个经济环境都不允许房地产出问题，这是大格局，明年房地产出大问题的概率也很小，必须维持房地产的稳定，但是说房价再怎么涨，相信不会。房价再往上涨也是不稳定的表现。”
任泽平：本轮房价调整或持续到2017年底-2018年上半年
2015-2016年在货币放水、政策刺激下，一二线房价暴涨。国庆前后新一轮房地产调控政策出台，销量大幅回调，房价涨幅放缓。12月中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。任泽平预言，本轮房价调整可能持续到2017年底至2018年上半年。
1）近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。
2）当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。
3）量在价先，销售面积是判断房价变化的先行指标。10月调控以来，房地产销量大幅回落，预计价格调整也将随后展开。
4）由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。
连平：土地制度不变，房价还会卷土重来
交通银行首席经济学家连平表示，中国房地产业以三年为一周期，现在一线城市和部分二线城市抑制房价泡沫的措施陆续出台，这可能会导致其他二线城市房价的上涨。
房地产市场越来越呈现出两极分化的局面，一块是一线城市、二线城市和少数的三线城市，房价上涨压力过大，但另外很多的三线城市和四线城市因为库存过高，房价还有下行压力，“这种状况使得对于房地产投资带来的负面效应被对冲掉了”。
随着城镇化的发展，一线城市和二线城市的土地需求仍然不断增长，但由于政府掌握土地供给的制度，导致供给始终处在青黄不接的状态，因此房地产价格还是要上涨的，如果这些制度都不变，大框架没有明显的根本性的改变，那一线和二线城市的房价继续上涨还是可以预见的。“在未来至少三到五年，恐怕看不到一线和二线城市的房地产价格出现大幅度的回落”。
连平指，有些经济学家说房价可能会腰斩，这最终会成为笑话。诸如税收制度、土地制度、房地产交易制度、价格管理制度等很多方面存在着问题，这些问题也不可能在短期内改变。“有的税收制度初衷是为了打压房价，但最后有可能抬升了房价”。
连平认为，未来五年左右，房价会基本平稳，当政策松动后，房价又会涨起来。
本文转自正和岛公众号。变革家采用本文仅为信息提示之目的，不代表变革家对观点赞同或支持。优质项目推荐、创业项目拆解、核心风险提示、身边商机发掘，变革家让您捕捉更多商机、规避更多风险。更多信息请扫码联系我们。
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