变革家，和您一起发现和投资身边的商业变革者！香港房价已经“跳水”，三四线城市早就风声鹤唳。
那么问题来了，北上广深的房价会继续坚挺，甚至像不少人鼓吹的那样，一直延续过去半年的涨势吗？
我不敢，也没有本事预测房价。不过可以针对那些支持北上广深房价上涨广为流传的理由，展现一些可供对比的硬干货。前车之鉴，也许比理论有用的多。
面包贵过面粉，房价就会永远涨吗？
支持北上广深房价未来会持续上涨的一个理由是近期土地价格屡屡拍出天价，面粉涨价，面包必然涨价。
楼板价高企，的确是事实。
2015年11月，上海新江湾城的一幅土地扣除保障房之后的实际楼板价达到6.1万元/平方。北京市区的一块住宅用地则在去年7月份拍出7.5万/平方的楼板价。
就连上海远郊的住宅用地，成交价也已经达到3万/平方米左右。今年1月27日，位于上海远郊的青浦徐泾一块住宅用地楼板价为2.85万元，另一个远郊闵行旗忠地区则在1月份拍出3万元的楼板价。
但面粉贵了，面包就一定不会跌价吗？看香港当年的数据。下图是根据香港地政总署公布的交易公告，计算出的历年卖地成交单价：
上图显示的是1990年至2003年间土地的成交价格。很明显的可以看出，从1990年到1993年土地成交单价从每平米1.77万港币上涨到8.35万，上涨了370%多。而香港房价则在1993年至1995年大幅下跌，直到1996年回升并在1997年创下新高。
1997至1998年，平均地价分别为每平方米11.48万和9.45万，为历史新高。而1997年亚洲金融危机之后，房价一跌6年。下图为中原地产香港房价指数：
当土地价格创出疯狂的新高后，接踵而至的却是房价的大幅下挫。看来，面包与面粉的理论在金融危机面前，相当脆弱。
人口流入，真的能支撑房价永远涨上去吗？
支撑北上广深房价上涨的另一个理由是一线城市人口呈净流入趋势。尤其是2015年下半年，各种关于人口流入支撑一线城市房价的文章在网络上广为散播。
果真如此吗？只要人口流入房价就永远只涨不跌吗？
还是看数据。
下图是《面包财经》根据世界银行官方数据整理的香港1990—2014年人口变动趋势图：
过去25年，香港人口持续上升，这还没有计算在香港短期逗留的游客。
其中升幅最大的是1994年到1998年这一阶段，1993年底，香港总人口590.1万，1998年上涨到654.3万，上涨了10.8%。1998年之后继续上涨，2002年时达到674.4万，较1993年底上涨14%。
但是亚洲金融危机爆发后，香港的房价从1997年开始一路下跌，一直跌到2003年，跌去接近7成，房价指数远低于1994年。直到2010年之后，香港房价才再次回升到1997年的水平。
人口持续增长，房价却在6年内跌去接近七成。如何解释？
除了香港，纽约人口在过去几十年间也持续增长，而次贷危机期间，房价照样大跌。如果说北上广深可以吸引全国的人才和资金，纽约则在吸引全球的人才和资金。
然并卵，大危机来了，纽约房地产照样顶不住。下图是纽约曼哈顿地区房价在次贷危机前后的走势图，很明显，次贷危机后房价下跌30%左右。
人口流入难道真的可以完全烫平经济周期，让北上广深的房价永远上涨？
绑架了银行，房地产就安然无恙吗？
第三个支持一线城市房价的理由是：房地产绑架了银行，如果房价下跌则拖累银行引发金融动荡，政府承受不了房价下跌……
且不管这个理由是不是成立，单就逻辑就很难说得通：不想不代表不会发生。
要维稳，也不想让非法集资闹出拉横幅的民众，但e租宝之流仍然能骗到500亿；钢铁业不景气，不想看到钢厂倒闭减产带来的失业，一吨钢的利润依然比不上一斤白菜……
对了，还忘记了说去年6月份的股灾，也是不愿意看到，能用的救市招数都用上了。
然并卵，上证指数还是跌破了3000点。
香港房价已经开始“跳水”，北上广深还能硬挺多久？
本文来自面包财经，本文作者：面包财经研究组。
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