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大量的需求，调控预期的挤压、住宅市场中低价位产品的匮乏和北京严格的限购政策让购房人涌入商办市场，而这些原因也促使开发商加大了此类产品的供应力度，双方共同作用催生了交易的火爆。
春节后的楼市，率先热起来的是商办类楼盘。根据亚豪君岳会数据统计，2月北京商品房成交量中，近六成为商办类楼盘，而去年同期的商办成交占比还不到四成。每个周末，北京一些知名商办类楼盘的售楼中心里人满为患，排队签约认筹的景象频频上演，大兴某项目节后签约量已超千套。已经被限购的通州，部分项目即使只能通过公司名义全款购买，依然一房难求。从2016年年中被传即将全面限购起，虽然传言从未被证实，但商办类楼盘一路狂奔，成为市场的焦点。为何市场对商办类楼盘热情如此高涨？
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“不是在看房就是在去看房的路上”
小王是某地产代理平台的一位置业顾问，他主要负责的是一些商办类产品和环京项目。翻看小王近一个月的朋友圈，几乎全部是近期推盘的各大商住项目。小王透露，最近商办类产品的咨询热度最高，他的一些老客户也在关注，准备再次出手。
小王表示，从春节放假回来以后，他几乎每天都要带客户去看房。以往都是周末客户较多，而近期工作日也基本排满了，他每天不是在看房，就是在去看房的路上。上周，他就有一个客户认购了大兴某项目的一套59平方米的LOFT。小王透露，他的这个客户一直在看商住类产品，几乎全北京都转遍了，最终确定买在了大兴。
“因为这个项目销售太好，公司里有10个人在为这个项目带客，大家年后基本上都有成交。”小王告诉《广厦时代》，他那天在项目现场就听一个熟悉的驻场置业顾问讲，一位购房人一次性在该项目订购了10套房源。而像这样销售火爆的项目，他负责的还有三个，分别位于大兴和房山。
市场整体的火热让小王最近收入不错，但有些楼盘也因销售的火热而放弃了像小王这样的二级代理置业顾问。另一个同样位于大兴的楼盘，去年9月初均价26000元/平方米左右，目前均价为30000元/平方米。该项目近期就结束了这种合作带客模式，“现在客户要想买，就只能自己去现场，我们这边拿不到房源了。”
在小王看来，商办市场这样的热度还会持续一段时间，理由是他自己的手上就有十多个想出手的意向客户，成交落单不过是时间问题，而每次去项目现场时，经过驻场置业顾问和售楼中心整体氛围的渲染，他能明显感觉到，购房人变得更加焦虑，缺的只是对项目的认可度问题。
深度分析
“现实很残酷只能买商住房”
《广厦时代》了解到，通过小王购买商办类产品的购房者包括了多种类型，既有首次置业、无住宅购房资格的刚需，也有看好北京楼市的投资客。这也与目前商办类产品整体的购买群体相同。
购房人辛小姐告诉《广厦时代》的购房理由就很简单，“情况很现实，我只能买商住房。”辛小姐来京工作三年，目前住在丈夫单位提供的宿舍中，他们两个人都不具备购房资格，考虑到丈夫如果换工作，现在的房子肯定就无法继续居住，辛小姐一直在计划买房。
“我现在没有购房资格，老公过段时间可能可以申请到工作居住证，本来想等他有了工作居住证后申请自住房，但了解一番目前自住房的申请情况，我觉得想申请到这个不太现实，没有办法，只能买商住。”辛小姐表示，本来她是计划购买自住房的，但最近了解到自住房开始实行“区内优先”，她觉得自己的选择太少了，而且摇中的概率越来越低。
确定了购房方向后，辛小姐就开始满城搜罗合适的房源。因为只能拿出100万元以内的首付，预算有限，她最终选择了大兴魏善庄的一处62.5平方米、层高4.2米的商住房，总价156万元。辛小姐无奈地表示，其实对于房子本身她并不是很满意，尤其是房子所在的位置，周边目前几乎无配套可言。“我只能寄希望于新机场建成后，这里能发展起来，不管怎么样，先买了第一套，以后再攒点钱才有换房的可能。”
商住房的购房群体中，除了像辛小姐这样的首置刚需，也不乏大量投资客。赵女士最近就和身边的朋友一起，在门头沟某商办类项目全款一次购入了九套房，对于购房原因，赵女士坦言，就是为了投资。手里的资金，除了买房外，想不到其他的投资渠道，即使是房价跌了，手里还有套房，投资也是踏实的。更何况总听到传言说商住也会限购，虽然传言从未被证实，但也害怕自己错过最后的投资机会。
即使在严格限购的通州，商办类项目依然不缺客户。部分开发商还主动提出帮助购房者腾挪购房资格，对于只能以公司名义全款购房的商办类产品，开发商也设计了一整套帮助购房者开办公司、分期付款的方案。在通州区的M5运河一号现场，销售人员就透露，帮助投资人避开限购的办法就是以公司名义买房。该销售人员对暗访的《广厦时代》表示，“额外收取两万元，就给你办买房资格，用公司名义买，不过需要全款支付。”同时他也透露，很多投资客都看好通州的发展，但苦于没有名额，于是就用这种方式避开限购。
不过，针对开发商提出的以公司名义买房，有业内人士就透露，此举有利有弊，开发商把房子卖出去了才不会管投资人是否能够顺利出手。该人士透露，以公司名义买房的弊端就是第一必须全款购买，即便以后可以通过抵押贷款缓解经济压力，但对资金的要求仍然较高。第二就是转让难题，购买后再转让房产的时候税费很高，很多买家不愿接受。
还有一种操作的方式是：专门成立一个公司，下面只持有这个房产，那么转让的时候只需要直接把这个公司转让出去就可以了，而不用改变房产的所有权，这样可以节省一些税费。但如果选择这样操作，同样面临一些问题，就是买家往往会要求对公司做一个法律调查，害怕公司有债务或者官司。另外，买家是否介意房产不是个人名义持有的，以及不能贷款等，这一系列问题权衡下来，恐怕真正愿意接手的买家就不多了，投资收益就会比想象中的要大打折扣了。
多因素助力商住房热销“挤压效应”是关键
在这样的市场热度下，商办类产品春节后销售率先回暖。根据亚豪君岳会数据统计，2月成交当中近六成为商办类产品，而去年同期的商办成交占比还不到四成。在2月最后一周北京市商品房成交套数TOP10排行上，商办类项目也占据了6席。在这些商办项目中，绝大多数都是所谓的“商住房”。
去年6月起出现了北京商住房全面限购的传言，虽然传言未被证实，但政策对“商改住”的限制和收紧是确定的，因此，各大开发商在销售此类产品时都极为谨慎，“商住”这一字眼在官方宣传中几乎销声匿迹，取而代之的是商业、办公等字眼。推广上谨而又慎，但在销售上并没有收敛。
去年年中的抢收，带动起一波销售高潮之后，商住房的销售并没有陷入沉寂，反而热度一直持续。“9·30”新政后，住宅市场开始有了观望的情绪，而未受影响的商住反而成了市场的宠儿，多个开发商也借此机会集中推盘。
对于今年开年以来商办类产品的热销，开发商们并不意外。房山某商办类项目的操盘手表示，商办类的热销是多个因素交织的结果，首先是需求使然，“9·30”新政让部分需求陷入了观望，而年后这种观望基本消退，购房人再次回到了市场。其次是一直存在的商住限购传言。
自通州商办类限购政策落地以来，对全市这类产品限购的传言一直存在，而传言与开发商营销手段的结合，这种市场预期的挤压带动了购房人涌入商住市场，同时也加大了开发商的推盘力度。另外，住宅市场的高门槛将购房人挤入了商办类产品。严格的限购政策让一些不具备购房资格而有购房需求的人不得不进入商住市场，而购买住宅的高资金门槛也让很多购房人无力选择住宅，只能投向商住。
中原地产首席分析师张大伟对此也给出了自己的观点：一、新建住宅供应比较少，而且新房二手房现在的价格都比较高，把购房人挤向商住。二、市场对限购的预期比较强烈，上海、天津等地对商住出台了一些政策，导致市场有所预期。三、从土地供应角度看，未来普通住宅供应量会越来越少，商住类项目是比较少的选择之一。四、从产品角度看，商住类产品的开发商也的确比以前更关注产品的多功能属性，宜居性在增强。五、在过去一年多，商住类项目的价格涨幅远低于住宅类的物业，有些投资需求也青睐商住类产品。
按市场节奏推盘开发商不急于出货
2月商住成交量超过普通住宅，是否与开发商加大商住盘的推盘力度有关呢？对此，多个商住类项目的开发商都表示，并没有集中在这段时间跑量的计划。
上述房山商住项目的操盘手表示，目前北京市场上基本以大中型开发商为主，销售回款压力并不大，基本都是按照自己的经营节奏，在保证合理的利润和现金流顺利周转的前提下按节奏出货，走量的前提是利润有保障，虽然限购的“雷”有可能随时劈下来，但也不会牺牲利润出货。
他还透露，未来此类产品预计新增供应量很小，基本上都是消化现有的存量，目前政府相关部门对于这类产品的审批已经大幅度收紧。据他所知，现在几乎不可能有新增的小户型LOFT通过审批，LOFT这种类型产品，新增户型审批都需要在200平方米以上。因此，开发商手里的存量未来也许都是稀缺品，并不急于销售。
某上市房企营销副总表示，在京有项目在售的基本都是全国性房企，对于这类开发商，去库存的压力主要集中在三四线城市，而不是北京。对于北京的物业，基本没有去库存压力，都是按节奏出货，而且过往的经验也证明，在北京房子卖快了并不是好事。
张大伟也指出，开发商加快出货的标志是低于市场价销售，并不是卖得好了就是在加快出货，而且从北京市住建委官网上公布的近期取证名单看，前两月取得预售证的非住宅类项目只有9个，与往年同期相比并不算多。而且最近商住类成交量超过住宅产品，与住宅本身的签约量较少有关。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年，北京全市商办（写字楼+商业）共成交15807套，环比2015年增长71.5%，成交均价为29008元/平方米，环比2015年上涨8.6%。成交总面积为299.06万平方米，成交总金额为867.12亿元，创下历史纪录。
对于今年商住成交是否会继续高歌猛进，张大伟分析认为，2016年对于商住类产品是特殊年份。去年通州的限购和其他区域的限购传言让一些楼盘出现了集中整栋签约的现象，这属于个案，对今年商住的成交参考意义并不是很大。
业内建议
适当调整供地结构购房者应量力而行
对于北京全市是否会参照通州，对商办类产品进行全面限购，多个业内人士都表示，对于商办类产品的限制可能性较大，但全面限购的可能性较小。
张大伟表示，公寓在2009年占北京所有商品房成交200万以内的比例是20%，而到了2016年，占比是80%。所有公寓其实除了不限购被用作投资外，很大程度上是刚需的替代产品，而且目前市场上存量巨大。
上述上市房企营销副总则表示，商住产品的出现是市场需求引导下的结果，不能一限了之。他表示，受限于教育、医疗等各方面配套指标，部分区域无法有新增的住宅用地，但建议供地部门可以适当调整供地用途。比如在一些商办用地上，增加商务公寓用地，允许建设一部分商务公寓。此类产品用途比较灵活，主要用于职住平衡，基本不会增加区域配套负担。比如像北京副中心和丽泽商务区的部分地块就可用于建设商务公寓，满足区域商务人士的居住需求，缓解此类商务区住宅的供需压力。
而对于商住类产品的购房人，业内人士也给出了建议。亚豪机构市场总监郭毅表示，购房人还是应该结合自身资质和资金的情况来决定购买什么样的产品，不能盲目跟风。如果不具备北京的购房资格，同时又迫切地需要在京自住，那确实只能购买这种商办类的产品作为短期的周转，如果自身的经济能力达不到现在市场上住宅首付的标准，那也可以考虑这类产品。因为目前北京新房市场普遍总价比较高，而商办类产品基本总价还是集中在200万元这样一个水平线上，是大多数人群可以承受的范围。对于资金储备在这个水平的客户，他要面对的要么是购买环京的房源，要么就是在北京购买一处商办类产品。而环京区域虽然价格整体保持上涨的趋势，但毕竟位置偏远，所以购房人还是应该结合工作和生活的需要来选择适合的产品。
■本文来自/ 北京青年报
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